大華賓館全面維修工作總體方案

　　(已經2019年3月22日省人大常委會秘書長會議研究)

　　(已經2019年3月28日省人大常委會黨組會議研究)

　　省人大常委會辦公廳大華賓館

　　(2019年3月20日)

　　鑒于大華賓館已有近10年沒有進行過全面維修，賓館已陳舊老化，2018年年初以來，分管賓館工作領導甘躍華副秘書長親自帶隊，對蓉園、九所、湖南賓館、楓林賓館、友誼賓館、富麗華大酒店、瑞吉酒店等十多家有代表性的酒店進行了調研。隨后大華賓館與多家設計單位進行了充分的溝通，并廣泛聽取省市旅游飯店行政管理部門領導、省市飯店協會領導、省星評員、同行專家以及賓館干部職工的意見與建議，至今思路已基本成熟，現根據賓館總經理辦公會議研究的有關情況編制本總體方案。

　　一、大華賓館的基本情況

　　(一)歷史沿革

　　大華賓館始建于1956年，最初稱省人民委員會妙高峰招待所，1993年10月正式更名為湖南省大華賓館，2006年6月，賓館按四星級標準在原址上開發重建，并于2009年12月26日隆重開業。2010年12月29日，賓館榮膺“國家四星級旅游飯店”。2016年以來，賓館先后成立了物業管理公司、酒店管理公司及餐飲管理公司，形成了“一體三翼”的經營格局，并以此為依托，確立了“履行神圣使命，打造精品四星，創建溫馨家園”的發展思路。賓館目前擁有不同風格的各類客房280間，會議室5個，宴會包廂23個，停車位350個。

　　(二)賓館經營及資產情況

　　1.經營情況。地鐵三號線2013年底動工以來，雖然賓館經營遇到了前所未有的困難，但全體黨員干部憋足了干勁，擼起袖子加油干，取得了較好的經營成果。2018年自營收入完成率103%，客房入住率為72%，受到省市旅游行業主管部門、省市旅游飯店協會學會領導與專家的肯定。2018年，大華在實現全年收支平衡的同時還略有結余，2018年大華還被評為長沙市最佳老品牌酒店。

　　2.資產情況。2016年初新班子接手時，賓館賬上結余資金9000萬，三年下來，我們先后購買了246個車位，每個車位單價為13.1萬，購買了大華寫字樓25樓半層樓，有700多平方米，每平方米1.05萬，還添置了一些設備等，固定資產增值將近4000萬，截止2018年底，賓館賬面結余資金8000萬元，較好的實現了國有資產的保值增值。

　　二、大華賓館實施維修的必要性

　　(一)行業有慣例。

　　按照賓館行業慣例，賓館每6年左右必須進行一次全面維修。賓館自2009年重建開業以來，連續運營已近十年時間，從裝飾到設備設施已經陳舊老化，近年來一直處于修修補補的狀態，期間并沒有進行過全面的維修，較大部分經營區域與對客服務場所存在著墻紙嚴重發霉、地毯嚴重損壞、管線嚴重老化的現象，急需維修，以確保高質量完成機關接待服務工作。

　　(二)消防有要求。

　　賓館客房樓層分布情況(16樓除外)，根據現行的消防規范要求，存在消防疏散距離不達標的問題。為了解決這一消防隱患，需對客房樓層走廊按照16樓的布局進行調整。這樣一來，不僅可以滿足消防要求，同時又可以將十年來長期使用率不高、品質感較差的無窗黑房(共36間，其中客房18間)分別向東西兩頭調整為有窗房。

　　(三)市場有需求。

　　大華賓館地處長沙市東塘商圈，目前是該區域唯一的一家四星級旅游飯店。近年來，由于年久失修，賓館很多老客戶提建議，要求賓館進一步提升品質；網絡客人的評價意見中對大華的硬件改善也表達了相關的訴求；常委會領導、機關同事們，對大華改善服務條件、提升市場形象、煥發品牌影響力、進一步為機關做好接待服務保障工作曾先后提出過明確的要求與意見；特別是東塘商圈中的多數星級賓館近兩年相繼進行了提質改造，給大華賓館帶來了競爭壓力。

　　三、維修的政策和技術依據情況

　　(一)政策依據

　　雖然《黨政機關厲行節約反對浪費條例》第24條規定：黨政機關不得以任何名義新建、改建、擴建所屬賓館、招待所等具有接待功能的設施或者場所。但是，經咨詢省機關事務管理局、省國資委及省、市、區發改委，為適應市場的需要賓館可以進行全面維修。

　　(二)技術依據

　　1.《旅游飯店星級的劃分與評定》(GB/T14308-2010)；

　　2.《星級飯店訪查規范》(LB/T006-2006)；

　　3.《建筑裝飾工程施工及驗收規范》(GB50210-2018)；

　　4.《高層民用建筑設計防火規范》(GB50016—2014)；

　　5.《湖南省居住建筑節能設計標準》(DBJ 43 001-2017)；

　　6. 《中華人民共和國國家標準:智能建筑設計標準》(GB/T50314-2006)等。

　　四、維修的整體思路及目標

　　為整體把握“省人大會議服務中心、省人大接待服務中心、省人大培訓基地、商務旅游接待賓館”的功能定位 ，更好地履行神圣使命，打造精品四星，創建溫馨家園，賓館于2018年初開始啟動本次維修籌備工作，本次維修將延續中式、現代、簡約、大氣的主基調，實現風格上修舊如舊，效果上便捷、舒適、綠色、安全的目標。

　　賓館為自收自支的事業單位，停業維修將會造成賓館現有客源及優秀員工的流失，重新恢復賓館經營將需要一段很長的時間，為延續賓館經營管理，根據賓館實際經營情況，計劃在地鐵三號線東塘站修建期間(2019年至2020年)，用兩年時間，在不歇業的情況下將賓館所有近五年來沒有維修過的區域進行一次全面的維修。此次維修項目的推進須科學統籌，措施得力，時間得當，施工緊湊，力爭將對賓館經營的影響降到最低。

　　五、實施維修的工程內容及估算

　　(一)單項維修施工內容及估算(共12項內容)

　　1.大堂中部區域維修(200萬元)。擬對大堂二樓連廊、吊頂升高、中央空調管道重建、燈具提質等項目進行維修，以消除吊頂霉變、開裂等現象。

　　2.五樓餐飲維修(300萬元)。餐飲為賓館的三大核心之一，原承租單位至尊如意在近八年的時間里沒有進行大的改造，日常維護也不到位，造成賓館2017年收回餐飲后，餐飲包廂裝修嚴重落后于時代的發展，墻頂多處發霉，功能區域也不符合現在經營的需要，為此賓館計劃對整個餐飲區域包括接待廳、廚房、包廂等進行整體維修，以適應餐飲經營需要。

　　3.六樓會場維修(200萬元)。隨著時代的發展，現在會議也在向智能化、自動化發展，且賓館會議室一直作為“履行神圣使命”滿足機關會議接待的重要場所，但賓館六樓會議中心一直未進行維修，會議室隔音效果不理想，現有音響設備均已無法滿足現代會議需要且墻紙、吊頂霉變開裂，為此賓館計劃對多功能廳軟包隔音設施進行維修。

　　4.8～12樓簡易維修(750萬元)。賓館客房只在2015年進行了簡單維修，十年時間使得客房區域早已不堪重負，地毯、電視、燈具開關等都已陳舊，落后于時代發展，因此賓館根據實際情況計劃對8～12樓進行簡易維修，以滿足經營需要。

　　5.13～15樓升級維修(1800萬元)。賓館計劃對13～15樓進行全面升級維修，打破原有不合理的布局，重新劃定客房內部功能區域，統一樓層公共區域的裝飾設計，統一運用VI導視設計，統一施工工藝，以消除安全隱患和局部霉變、裂紋現象。

　　6.7樓與16樓功能互換優化維修(350萬元)?，F在賓館16樓為棋牌室，客人晚上打麻將會嚴重影響15樓客人休息，已造成多起賓客投訴?；诖耍e館計劃將7樓客房與16樓功能互換，減少對賓客的影響，減少賓客投訴，同時對這兩個樓層進行簡易維修。

　　7.大樓外墻維修(50萬元)。賓館大樓2009年落成時就曾對外墻進行整體亮化美化設計，因使用年限已久，現已損毀。目前外墻存在開裂、脫落現象，存在安全隱患，擬對外墻進行維修，對燈帶進行更換。

　　8.所有后臺公共區域維修(100萬元)。賓館后臺區域為賓館企業文化傳承的主要載體，同樣也是賓館近300名在職員工工作、生活的地方，為進一步踐行“創建溫馨家園”的理念，賓館計劃對所有后臺公共區域進行適當維修。

　　9.監控系統普及、升級及機房維修(100萬元)。賓館的監控系統為10年前的設備，其基本布局與設備的清晰精準度已無法滿足現在酒店管理的需要，因此賓館計劃對整個監控消防系統進行維修，同時為進一步擴大經營面積，擬對監控機房進行搬遷。

　　10.地下車庫智能化維修(100萬元)。隨著時代的發展，汽車已經普及，現長沙市汽車保有量已超過200萬輛，車庫也隨之成為酒店的另外一個門面，停車方便與否也成為考量一個酒店的重要指標之一。而賓館車庫自2009年建成以來一直未進行整體規劃，特別是2017年賓館回購了主樓剩余的246個車位，現賓館已有地下停車位300多個，地下負二、負三樓也納入賓館整體管理范圍。目前，地下車位的導視系統混亂，燈光昏暗，造成賓客停完車后猶如在迷宮穿梭，一時無法找到賓館大堂及地面經營區域，離店時也無法及時找到自己的車輛，給賓客帶來極大的不便，因此，賓館計劃乘此次維修之際，對車庫進行必要維修，提升照明度，消除消防隱患，確保賓客安全。

　　11.其他如更換電視機等工作(100萬元)。賓館客房的電視機為10年前購進的，隨著時代的發展，現在已無法滿足賓客需要，因此賓館計劃整體更換客房電視機及相關服務系統。

　　12.水電、電梯、弱電等其他維修(250萬元)。

　　(二)賓館維修整體估算

　　根據湖南大學設計研究院此前為賓館制訂的《全面維修概念設計方案》，賓館此次維修涉及賓館主樓近五年來未翻新的大部分區域，整體估算控制在4300萬元內。

　　六、維修資金及來源

　　本次全面維修資金估算控制在4300萬元內，資金來源是賓館自有結余資金，具體每個項目的預算明細還需等到項目實施過程中予以明確。賓館維修資金的使用將嚴格按照《大華賓館大額資金使用辦法》的規定，依法依規依程序，待機關確定大的原則后，賓館將依次召開座談會、職代會征求意見，表決通過。

　　七、實施維修的工作計劃及進度安排

　　賓館總體維修遵循“不停業”的方針，分步實施，銜接緊湊，預計于2020年10月底完成賓館全面維修工作。

　　(一)前期準備階段

　　1.考察調研階段：2018年初至2018年7月。賓館從2018年初就對多家省內外國際品牌高星級酒店和全國人大酒店聯盟單位進行了學習觀摩交流，針對賓館全面維修工作進行了充分的市場調研與論證。

　　2.遴選維修設計公司：截止2018年8月，委托北京華誠博遠、湖南大學設計研究院、湖南斑馬線三家設計公司同時分別開展相關的維修設計。2018年8月施工設計圖紙初稿完成，8月13日三家設計單位就設計情況向總經理辦公會成員進行了專題演示匯報，并進一步征求了賓館管理團隊的意見。

　　3.評審階段：2018年8月至2019年元月。2018年8月29日賓館邀請了省旅發委王超祥副局長一行四人來館指導維修工作。之后分別要求設計單位根據省旅發委專家意見，對照新的四星級酒店評定標準，逐一核對了現有的設計圖紙細節，并委托北京華誠設計團隊以統一的效果來優化與修改客房樓層公共區域的裝飾設計方案，為下一步的維修工作做好準備。2019年元月10日，賓館再次組織長沙市旅游飯店協會領導、同行專家座談會，就全面維修總體方案聽取意見。

　　4.有關手續報批階段：2019年上半年。

　　5.施工準備階段：2019年6～8月。分區域進行施工招標等工作。

　　(二)施工階段

　　1.施工實施第一期階段： 2019年9月至2020年3月，完成賓館13～15樓、車庫改造工作。

　　2.施工實施第二期階段：2020年3月～9月。完成大堂、五樓、六樓改造工作。

　　在第一、二期施工階段，穿插進行8～12樓改造及7樓與16樓功能互換工作。

　　3.竣工驗收階段：2020年10月～11月。對整個改造施工進行工程竣工驗收。

　　八、維修工作的組織管理、招投標管理、技術管理

　　(一)成立維修工作領導小組，王少華任組長，其他班子成員任副組長，全面負責賓館維修工作。

　　(二)成立招投標工作領導小組，王少華任組長，其他班子成員任副組長，并委托專業招投標公司代理賓館所有項目的招投標工作，堅決杜絕提籃子、轉包、分包、化整為零、串標圍標等違法違規行為。

　　(三)通過招投標的方式確定專業監理公司、審計公司，對賓館維修工程進行質量監督及工程跟蹤審計，并要求設計單位全程提供技術支持，確保維修工程質量達到優良。

　　九、加強制度建設與人才培養

　　在賓館維修期間，進一步完善賓館相關方面制度，以適應新設施設備的要求，并借本次全面維修的機會鍛煉賓館員工隊伍，加強人員培訓，為維修之后賓館的經營工作奠定基礎。

　　十、經濟效益和社會效益分析

　　(一)賓館為常委會直屬事業單位，承擔著為機關服務的神圣使命，本次全面維修后，大華一定能更好地服務機關；

　　(二)2019年為賓館的評定性復核之年，本次維修，賓館將嚴格按照新星標要求開展，希望通過此次維修能順利通過國家級四星級飯店評定性復核工作，實現保四星的愿望；

　　(三)有望在東塘區域眾多酒店競爭中穩定市場份額；

　　(四)有望在六年內收回投資(維修工作完成后，預計客房平均房價能提高50元，入住率能提升10%；預計餐飲上座率能提升15%，人均消費能提高30元，宴會預訂率能提升30%；會議預訂率能提升20%)。

　　十一、請求上級主管單位解決的問題

　　(一)申請省財政在經濟上給予一定的支持。截止至2018年底，雖然賓館賬面結余資金8000萬元，但賓館現在正處在困難時期，國美電器公司已經提出提前終止合同，地鐵三號線東塘站建設還未有定期，而且賓館還有480余位職工，負擔較重，需向省財政申請給予一定的資金支持。

　　(二)政策上給予一定的傾斜。申請各專門委員會工作機構把相關會議定點在大華賓館召開。支持賓館拓展經營渠道，在大華賓館加掛省人大培訓基地牌子等，以便于大華開展人大系統干部培訓工作。

　　(三) 關于9個樓層的走廊布局調整問題。根據現行的消防規范要求，有9個樓層部分房間的疏散距離超過了消防規范要求，需取消每層樓的4間無窗房，對走廊進行局部調整，以消除消防安全隱患。

附件：湖南省大華賓館全面維修概念設計方案